Kam investovat? Do jakých nemovitostí?

Na rozdíl od peněz na účtu, nemovitosti s časem získávají na hodnotě. Do jaké nemovitosti investovat? Podívali jsme se, co se vlastně ukrývá za pojmem investiční nemovitost a kde ji najít.

Co vnímáme jako investiční nemovitost

Mezi lidmi je ustálený pojem “investiční nemovitost”, nebo se také říká “investovat do nemovitostí”. V podstatě to znamená, že hledáte nemovitost, kterou si chcete pořídit ne za účelem vlastního bydlení, ale s vidinou dalšího výdělku na ní, většinou formou jejího pronájmu. Je pravdou, že někdo tvrdí, že investoval do nemovitosti pro vlastní bydlení. Není to však investice ve finančním slova smyslu.

Nejžádanější jsou malometrážní byty

Proč zvolit malometrážní byty, kam investovat? Kvůli demografickému vývoji. Lidé se stěhují do metropole za prací. Často sami a potřebují bydlení jen pro sebe. Dnešní mladí navíc oddalují sňatek a založení rodiny. Dobrovolně žijí single klidně až do 30 let. Na muže a ženu jsou tedy potřeba dva byty. Situace se sice od roku 2011 podle Českého statistického úřadu zlepšuje, stále ale zůstává úhrnná rozvodovost cca 47 %. Potenciální pár, kterému stačila jedna střecha nad hlavou, teď potřebuje dvě. Nakonec jsou tu lidé, kteří vlastní bydlení ani nechtějí: studenti, cizinci, mladí lidé.

Dalším trendem je nízká porodnost. Jak ve své zprávě z roku 2016 uvádí Český statistický úřad, na jednu ženu připadá cca 1,6 dítěte. Velkému počtu rodin tudíž k pohodlnému životu stačí byt o dispozici 3+kk.

Investiční nemovitost k pronájmu

Hypoteční trh v Čechách prodělal v roce 2018 řadu změn. Velký vliv na to měly zásahy ČNB. Zpřísnily se podmínky a navýšili úrokové sazby. Takové zásahy mohou přijít i v budoucnu. Vždy to má za následek snížení počtu lidí, kteří dosáhnou na hypotéku a pak volí nájem.

Přemýšlejte o nemovitostech jako artiklu, kam investovat peníze. I běžný člověk si totiž může koupit byt jako investici a zafinancovat ji hypotečním úvěrem. Pokud má dostatečné příjmy, může dokonce koupit investičních bytů několik, a to stále s velmi výhodnou úrokovou sazbou. Výnosy z nájmů pak mohou pokrýt celou splátku hypotéky.

Lukrativní skupinou zájemců o nájemní bydlení mohou být i cizinci, kteří sem přijeli za prací či studiem. V republice se zdrží pár měsíců, ale někde bydlet potřebují. Dále studenti, kteří nemohou žádat o ubytování na koleji nebo na kolej nechtějí. Cena ubytování na kolejích se může pohybovat okolo 5 000 za měsíc. Když se složí tři studenti, za nájemní byt ještě mohou ušetřit.

Pavel Klimenta ze společnosti KPMG dodává, že porostou i nájmy. Zdraží je příval poptávky právě těch lidí, kteří nedosáhli na hypotéku.

Situaci nahrává i nedostatečná výstavba. V roce 2015 povolily úřady v Praze stavbu jen 400 bytů na 100 000 obyvatel. V dalších letech se poměr ještě snížil. Navíc se často jen zbourá starý chátrající barák a místo něj se postaví nový. Postavila se nemovitost, ale počet bytů nevzrostl. To situaci jen zhoršuje.

O kolik se zdražily nájmy?

Nájemné procentuálně zdražuje víc než ceny bytů. V prvním kvartále 2016 zdražily nájmy v ČR o 6 %, zatímco cena nových bytů zdražila jen o 4 %. Zvolte nemovitosti na pronájem, pokud jste konzervativnější a hledáte investici s minimálním rizikem.

3 lokality, kde roste cena nemovitostí nejvíc

• Zlínský kraj – cihlová zástavba bytů ve Zlíně zdražila za poslední čtyři roky o 80 %
• Vysočina – panelákové byty na Vysočině zdražily o 68,2 %
• Praha – ceny nemovitostí v rámci developerských projektů vzrostly v Praze o 68 %

Celkový průměr růstu cen nemovitostí v ČR je za stejnou dobu 43 %. Tisková mluvčí společnosti Central Group Marcela Fialková vývoj komentuje výstižně: „Čeho je málo, to je zkrátka drahé.“

Podle portálu CenovaMapa.org budou byty i nadále zdražovat, a to hlavně v Praze a Brně. Milan Roček, provozovatel portálu, tvrdí, že růst cen jen tak klesat nezačne. Leda v případě globální ekonomické krize.

Kam investovat?

Do apartmánů pro turisty. Nová doba přináší nové technologie a s nimi způsoby, jak nechat nemovitost vydělat. Podle tiskové zprávy Prague City Tourism přijelo v roce 2017 do Prahy 7 650 000 lidí. To je nárůst o 7,4 %. Dohromady přenocovali 18 000 000krát. Na pronájmu turistům lze vydělat násobek běžného nájmu a to je další důvod, proč je nemovitost zajímavá příležitost, kam investovat.

Turisté nehledají pronájmy pouze v Praze. Nárůst turistů zaznamenaly všechny kraje, avšak rekord drží Plzeňský kraj. Ten navštívilo o 30 % více hostů než minulé roky.

Počet turistů v ČR konstantně roste, jak shrnuje přiložená tabulka.

Při otázce, kam investovat, se můžete svézt na vlně dostupného cestování. Pronajímat lze například přes Airbnb.com

Příklad pronájmu na Praze 5:

Průměrná cena za 1 metr čtvereční na Praze 5 je 351 Kč/měsíc. Nájem bytu o výměře 30 metrů čtverečních tedy činí 10 530 Kč.

Na Airbnb jde udat ten samý byt za přibližně 700 Kč na noc. To je za měsíc 21 000 Kč při plné obsazenosti. To je dvojnásobný příjem z nájmu, nicméně musíte počítat s časovými i finančními náklady na úklid, ubytování hostů, údržbu a případné opravy. Navíc by Airbnb musela zajistit minimálně 75% naplnění kapacity.

Byty na dopravní trase

Zvláště zdražují nemovitosti také v blízkosti veřejné dopravy. Portál CenovaMapa.org dal dohromady průměrnou cenu nemovitostí podle stanic metra.

Přitom odhalil, že nezdražují jen byty těsně u zastávky, ale i byty v docházkové vzdálenosti jednoho kilometru.

Nejdražší je samozřejmě centrum Prahy, kde 60metrový byt stojí i 10 milionů. Podle cenové mapy jsou nejlevnější dle očekávání byty u stanic metra na okraji Prahy.

Možná již v roce 2025 se pražské metro rozšíří o linku D. Stavět se má začít již letos v dubnu. V okolí budoucí stanice metra Libuš stojí nyní metr čtvereční 56 000 Kč, ale podobně jako ostatní zastávky na déčku poroste k 69 000 Kč za metr čtvereční, což je nárůst o víc jak 23 % v celkem krátké době.

Investice do pozemků

Pozemek je ideální příležitost, kam investovat a ochránit své peníze před inflací. Růst ceny stavebních pozemků není tak strmý, meziročně o 6,6 %, ale znamená jistotu postupného zhodnocování.

Půdy je v republice omezené množství. Zároveň starost o něj není náročná. Maximálně dvakrát do roka pozvat zahradníka, aby posekal trávník na pozemku. Na rozdíl od bytů nepotřebuje vymalovat po nájemnících ani nejde jednoduše zničit. Navíc lze případně rozdělit a prodat po částech, pokud by majitel nemovitosti potřeboval hotové peníze.

Růst ceny pozemků sice není tak strmý, dostupnost pozemků je v některých lokalitách republiky už hodně malá. Aktuálně je třeba ve vzdálenosti do 100 km od Prahy hodně obtížné najít hezký stavební pozemek.

V dnešní době realitního boomu pozemky sice zaostávají, ale jejich cena přesto roste. Podle statistik realitní sítě kanceláří RE/MAX vzrostla od roku 2010 cena pozemků průměrně o 21 %, a to na 1 350 korun za metr čtvereční.Je tedy na zvážení, kam všude investovat.Zdali byty, pozemky nebo svou investici namixovat.

Jak financovat investici do nemovitosti – investiční hypotéka

Po zavedení nových podmínek pro poskytování hypoték platí, že banka půjčí jen 80 % hodnoty nemovitosti. 20 % musí dát žadatel ze svého V případě nákupu nemovitosti na hypotéku, však ČNB doporučuje poskytovat úvěr jen na 60 % hodnoty nemovitosti. To klade vyšší nároky na hotovost.Více než 60% hypotéku totiž dostane jen velmi bonitní žadatel.

Výjimka platí jen při předložení uzavřené nájemní smlouvy nebo smlouvy o smlouvě budoucí nájemní. Teprve pak může banka příjmy z nájmu uznat.

Orientačně si nabídky hypoték můžete srovnat v online hypoteční kalkulačce.

3 důvody, proč investovat do nemovitostí

1. Proč jsou nemovitostí skvělý artikl, kam investovat? Nabízí dvojí zhodnocení. Vedle zajímavého nárůstu hodnoty, kterou pozorujeme hlavně v posledních letech, přináší nemovitost ještě jeden zdroj příjmu. Nájem. Pronajímat byt nebo dům sice nese svá rizika, jako je výběr nájemníka, nájemní smlouvy nebo kauce. S trochou snahy lze zajistit stabilní příjem bez výpadků.
2. Vyberte nemovitosti, pokud jste konzervativní typa vybíráte, kam investovat. Propad na realitním trhu jsou daleko méně časté a pomalejší, než je tomu například na finančních trzích. Bydlení je totiž základní lidská potřeba. Když člověk nemá peníze, klidně prodá své akcie, ale střechu nad hlavou mít musí. Samozřejmě na trhu existují i další artikly (zlato), kam investovat. V poměru výnosy/rizika jsou ale nemovitosti tou nejlepší volbou.
3. Do finančních problémů se může dostat i investor. Pokud však vlastní nemovitost, může ji prodat, aby finanční problém pokryl. Poptávka po nemovitostech neustále roste. Navíc i v historii, kdy trh ochladl, zůstala stále stabilní.

Návratnost investice

Jak zjistit, jestli se investice vyplatí? Musí se to spočítat. Průměrná cena bytu v Praze o rozloze 45 metrů čtverečních byla v lednu 2019 3 784 275 Kč. Průměrná cena nájmu byla 348 Kč/metr čtvereční. Návratnost investice do bytu o výměře 45 metrů čtverečních je tedy 20 let.

Například v Brně je situace podobná. Průměrná cena stejně velkého bytu je 2 733 075 Kč a nájmu 266 Kč/metr čtvereční. Návratnost investice do 45 metrů velkého bytu v Brně je tedy 19 let.

Pokud zanedbáme inflaci, úroky za hypotéku, likviditu i růst nebo naopak pokles ceny nemovitosti apod., pohybujeme se na 5% roční návratnosti investice, což není vůbec špatné. Je to mnohem zajímavější než zisk ze spořícího účtu i státních dluhopisů.