Hypotéka pro OSVČ: jak u banky s žádostí uspět?
Hypotéka na bydlení se u nás týká asi 1 000 000 OSVČ. Jaký je problém? I když jako živnostník vyděláváte víc než klasický zaměstnanec, pro banku jste vzhledem k možné nestálosti příjmu rizikovější klient. Čím dalším se jako OSVČ lišíte od zaměstnance?
Dva zájemci o hypotéku: srovnání zaměstnance a OSVČ
Pan Kroupa pracuje jako obchodník v malé firmě zaměřující se na prodej elektroniky. S manželkou si vyhlédne byt za 4 000 000 Kč, a protože mají stranou nějaké peníze, rozhodnou se požádat o hypotéku. Pan Kroupa prokáže svoje příjmy jednoduchým potvrzením z účtárny, banka hypotéku schválí a o pár týdnů později už se můžou stěhovat do nového.
Pan Lahodný pracuje na stejné pozici v jiné firmě, pobírá o několik tisíc měsíčně víc, ale je vedený jako OSVČ. I kdyby měl našetřeno stejně jako pan Kroupa, a chtěl by také koupit byt za 4 000 000 Kč, na hypotéku by pravděpodobně nedosáhl. Jak to? Banky totiž příjmy OSVČ počítají podle vlastního postupu. Snadno se tak může stát, že přestože reálně pobírá pan Lahodný víc peněz, banka na jeho příjmy bude pohlížet jako na nedostačující.
Nejčastější důvody proč nejde na hypotéku dosáhnout
Máte pocit, že příjmy by vám mohly stačit, nikde nedlužíte, a tak se vydáte do bank vyjednávat. Jenže neúspěšně. Co nejčastěji může být za neúspěšnou žádostí o hypotéku?
- Máte příliš nízký daňový základ – místo reálných nákladů využíváte výdajový paušál. Tím sice šetříte na daních, ale také snižujete šanci, že na úvěr dosáhnete.
- Banka nevidí záruku, že zvládne splácet – tak jako zaměstnanci musí i OSVČ svůj příjem nějak doložit. Banky proto chtějí vidět, zda příjem trvá alespoň 12 měsíců. V případě OSVČ se to dokládá daňovým přiznáním.
- Nemáte úspory – i OSVČ dostávají hypotéku maximálně na 90 % odhadované ceny nemovitosti. Znamená to, že pokud nemá v hotovosti několik set tisíc korun a žádnou další nemovitost, kterou byste ručili, úvěr na vlastní bydlení nedostanete.
- Zástavní hodnota nemovitosti, kterou pořizujete, je nedostatečná.
- Bankovní historie – je vám sice už 18 či 20, ale vaše pracovní a bankovní historie je minimální.
- Bankovní a nebankovní registry – máte nějaký problém v bankovním či nebankovním registru, o kterém jste ani nevěděli.
Co dál ovlivňuje získání hypotéky u OSVČ?
- Způsob uplatnění nákladů v daňovém přiznání (reálné vs. výdajový paušál).
- Výše ročního obratu nebo čistého měsíčního příjmu.
- Délka podnikání a obor.
- Bezdlužnost vůči finanční správě, ČSSZ a zdravotní pojišťovně.
Jak vlastně banky příjmy posuzují
Výše a pravidelnost příjmu je pro banku k získání hypotéky nejdůležitější. Právě ten totiž rozhoduje, jestli budeme hypotéku schopni splácet. Jakými způsoby se banky na příjmy OSVČ dívají?
- Čistý zisk po zdanění při uplatnění výdajového paušálu
Banka z našeho daňového přiznání vezme daňový základ, většinou z něho odečte ještě odvody na pojištění a daň a to vydělí dvanácti. Pokud má dostatečnou výši, hypotéku dostaneme. Banky dnes umí zohlednit i paušální výdaje a mohou tak vnitřně zisk navýšit, ani to ale nemusí být reálný příjem, který z podnikání máme.
Výhoda: Při uplatnění daňových paušálů zaplatíme jako OSVČ na daních méně.
Nevýhoda: Do výpočtu čistého zisku banka zahrnuje i odpočty. Ty jsou paušálně vyšší než skutečné. Výsledná suma tak nemusí na získání hypotéky stačit. Anebo ano, ale peníze, které nám banka poskytne, nemusí k nákupu nemovitosti stačit.
- Obrat
U této varianty rozhodují celkové příjmy bez odečtení nákladů. Banky ale často berou v potaz jen mezi 15 až 30 % ročního obratu. Pokud činí např. 1 600 000 Kč a pokud banka počítá základ hypotéky například z 20 % obratu, vychází náš čistý měsíční příjem zhruba na 27 000 Kč. S ním bychom na úvěr měli dosáhnout.
Výhoda: Na daních zaplatíme méně.
Nevýhoda: Na obrat v řádu milionů Kč dosahují OSVČ zřídka. Banky také vyžadují délku podnikání alespoň 24 měsíců nepřetržitě bez vykázané ztráty a poskytnou nanejvýš 80 % z odhadované ceny nemovitosti.
- Čistý zisk po zdanění bez uplatnění výdajového paušálu
Tento ukazatel berou banky v potaz, pokud jako podnikatel nevyužíváme daňový paušál. Zohledňují se dílčí základ daně, samotná daň, odvody na sociálním a zdravotním pojištění nebo odpisy.
Výhoda: Zisk v daňovém přiznání mnohem víc odpovídá realitě.
Nevýhoda: Odlišný systém účtování je časově mnohem náročnější pro účetní i podnikatele.
Co jde dělat pro to, abyste v bance jako OSVČ uspěli?
Jednou z možností je přizvat k žádosti o úvěr spolužadatele. Přestože to má své nevýhody, za určitých podmínek to může pomoci zvýšit vykazovaný příjem.
Spolužadatelem je většinou manželka či partnerka. Může to být ale také opačně, tedy spolužadatelem je manžel, ale klidně i někdo další. Podstatné je, že spolužadatel musí splňovat podmínky pro získání hypotečního úvěru a zavazuje se, společně se žadatelem, splácet hypotéku.
Pokud spolu žijí v jedné domácnosti (případ manželka, partnerka) počítá se jejich příjem dohromady. V případě spolužadatele mimo domácnost OSVČ, se příjmy nesčítají a spolužadatel musí pokrýt možnost splácení sám v plné výši.
Pro spolužadatele je rizikem samozřejmě už to, že zodpovídá za řádné splácení hypotéky stejně jako OSVČ. Navíc pokud sám bude žádat o vlastní hypoteční úvěr, budou se mu splátky této hypotéky počítat do výdajů.
Zdá se to jako samozřejmost, ale určitě se obraťte i na banku, kterou pro podnikání používáte. Pokud u banky točíte zajímavé peníze, jedině to pomůže.
V neposlední řadě má smysl také konzultovat možnosti se specialisty na finance a daně. Finanční specialisté znají banky a jejich podmínky pro poskytování hypotečních úvěrů pro OSVČ a mohou poradit, která banka by vám mohla být schopna pomoci. Daňový poradce může dát doporučení ke změnám ve vedení účetnictví, které by vám mohly vylepšit pozici u banky. Tyto změny se ale projeví až v následujícím daňovém přiznání a mohou mít další důsledky.
Pozor na kličkování, bankám se příliš nelíbí
Jestliže jeden rok daníme paušálem a kvůli hypotéce začneme následující rok danit reálné výdaje, banka může naši snahu brát jako účelové jednání. Doporučujeme nejprve navštívit finančního specialistu či vaši banku a ověřit si, co budete k žádosti potřebovat a na základě čeho váš příjem posuzován. Někdy může banka chtít vidět cash-flow, kterým doložíte dostatečný příjem. Není tedy pravda, že musíme začít danit jinak, abychom vůbec měli šanci hypotéku dostat.
Kde jako OSVČ uspějete s paušálem?
Je pravda, že banky dnes ještě na živnostníky nejsou úplně připravené. Pomalu se ale začínají objevovat nabídky uzpůsobené právě pro OSVČ. Nabídka se neustále mění a nejlepší přehled o ní mají finanční specialisté, kteří jsou s bankami v každodenním kontaktu. Ideální je tak svěřit váš případ do rukou zkušeného finančního specialisty.
| Sberbank | |
|---|---|
| Postup | Co potřebujete |
| vlastní metodika pro přesnější výpočet příjmu při danění paušálem | 1 daňové přiznání |
| Equa bank | |
|---|---|
| Postup | Co potřebujete |
| individuální podmínky při nastavování hypotéky | 2 daňová přiznání |
| neplatíte výpisy z katastru nemovitostí | |
| Česká spořitelna | |
|---|---|
| Postup | Co potřebujete |
| příjmy se posuzují z čistého zisku nebo obratu | 2 daňová přiznání |
| nesmíte vykazovat ztrátu | |
| hodnotí se i podnikatelská aktivita, obor … | |
| Stavební spořitelna | |
|---|---|
| Postup | Co potřebujete |
| příjmy se počítají ze základu daně nebo z obratu | 2 daňová přiznání |
| doklad o zaplacení daně | |
| mBank | |
|---|---|
| Postup | Co potřebujete |
| příjmy se počítají ze základu daně | 1 daňové přiznání |
| pokud žádáte o hypotéku pod 50 % hodnoty nemovitosti, nemusíte prokazovat příjmy | |
| splatnost až 40 let | |
| možnost odložení splátky (1-9 měsíců) | |
Které dokumenty budeme k vyřízení hypotéky potřebovat?
Požadavky banky na dokumenty se mohou lišit, a tak, než začnete shánět nejrůznější potvrzení, je dobré sejít se s finančním specialistou Jeho rada, jaké dokumenty budou potřeba, vám může ušetřit hodně času i nervů.
Nejdůležitější doklad je samozřejmě daňové přiznání. Mělo by jít o kopii s razítkem podatelny finančního úřadu. Pokud máte jako OSVČ zřízenou datovou schránku, podáváte daňové přiznání přes ni, připravte si kopii daňového přiznání a potvrzení o jeho odeslání přes datovku. Dále se často neobejdeme bez dokladu o zaplacení daně s výpisem z běžného účtu nebo příjmovým pokladním dokladem.
Do třetice doporučujeme mít připravené potvrzení o bezdlužnosti vůči finančnímu úřadu, správě sociálního zabezpečení a zdravotní pojišťovně a samozřejmě i občanský průkaz s rodinným stavem. Pokud nemáte rodinný stav na OP, může po vás banka požadovat výpis z evidence obyvatel.
Kdo je ve výhodě a pro koho je hypotéka tabu
Při žádosti o hypotéku většinu bank bude vaše podnikání zajímat blíž. Dodnes totiž existuje řada oborů, na které banky příliš nechtějí půjčovat. Patří sem např. autobazary, noční kluby, kasina aj.
Při posuzování banka vychází z vlastního etického kodexu, kdy nemusí chtít určitá podnikání podporovat. Nemusí tak schválit hypoteční úvěr na podporu tohoto podnikání. Nicméně na soukromé bydlení OSVČ s těmito obory hypotéka být schválena může. I v této situaci vám může poradit finanční specialista.
Výhodu mají naopak některé „svobodné“ profese. Patří sem lékaři, právníci nebo daňoví poradci. V čem konkrétně jsou zvýhodnění? Při žádosti o hypotéku jim u některých bank stačí jako OSVČ prokázat příjmy jen za posledních 6 měsíců, například pomocí faktur a smluv. Není to sice standardní postup, většinou ho však lze použít.
Pokud to nevyjde
Co když u žádné banky na hypotéku nedosáhneme? Jsou celkem 3 možnosti:
- Zkusit to napřesrok. Mezitím zapracujeme na svých příjmech, najdeme spolužadatele anebo zkusíme po večerech nebo o víkendu nějaký přivýdělek.
- Pomoc od finančního specialisty. S dalším náhledem na problematiku třeba přijdete na řešení, které by vás samotné nenapadlo.
- Slevit z požadavků na nemovitost. Můžete nechat přepracovat projekt na vysněný dům nebo se zkrátka podívat po levnější nemovitosti za cenu, na kterou s hypotékou dosáhnete.
(No Ratings Yet)
