Návod pro OSVČ: jak si pořídit hypotéku a nezešílet

Na hypotéku ještě nedávno mohl prý dosáhnout skoro každý. Ale ani tehdy to stoprocentně neplatilo pro lidi pracující na vlastní triko. Zkratku OSVČ si totiž lze vyložit jako “Opravdu Složité Vlastnictví Čehokoliv” – bytu či domu především.

Jasně, pokud máte roky prosperující živnost, asi se s hypotékou poperete úspěšně. Ale pozor, i vy můžete spadnout do některé z hypotečních OSVČ pastí, ani nemrknete. Jste přesvědčeni, že máte dostatečný příjem? Bohužel banka ve finále souhlasit nemusí.

Takže. Jste OSVČ? Zvažujete pořízení vlastního bydlení? Tak si následující text pečlivě prostudujte, řiďte se jím a v případě potřeby jej přišpendlete na lednici vašeho nájemního bytu. Jinak v něm nějaký čas zůstanete.

Chce to čas

Ten budete potřebovat ze všeho nejvíc. Musíte doložit daňová přiznání, uplatnění nákladů (reálné vs. výdajový paušál), obrat, předmět podnikání, zajištění, doložení účelu hypotéky, informace o nemovitosti atd. Doporučujeme minimálně půl roku rezervu. Bez legrace. A pokud s podnikáním začínáte, rovnou přidejte dalších šest měsíců.

… a peníze

Nezapomínejte, že 100% částku na byt či dům si už půjčit nemůžete. Takže bez vlastních úspor nebo alespoň tzv. hypomixu jsou vaše šance na vlastní bydlení prakticky nulové.

Nechte si poradit

Podívejte se předem na jaké hypotéky dosáhnete na srovnávači, oznamte vaší účetní, že hypotéku zvažujete, případně věc proberte s úvěrovým specialistou. Může vám to ušetřit čas, peníze i nervy. Ale pozor. Někteří poradci nemají ani zdaleka přehled o všech nabídkách na trhu a “tlačí” jednu dvě banky. Vy chtějte víc.

Nováčky čekají komplikace

Jako OSVČ budete muset bance doložit dvě poslední daňová přiznání. Pokud máte jen jedno, některým bankám to možná bude stačit. Pokud jste daňové přiznání ještě nepodávali – raději si na něj pár měsíců počkejte. Podobně problematická je i živnost sezónní (například ji na zimu přerušujete). O hypotéku totiž můžete žádat až po 12 měsících podnikání.

… zkušené OSVČ nejspíše také

Problémy se ale nemusí vyhnout ani ostříleným OSVČ. Ti totiž ve snaze ušetřit na daních a povinných odvodech na zdravotní a sociální pojištění optimalizují daňová přiznání a vykazují nižší příjmy, než ve skutečnosti mají. To sice prospívá podnikání ale ne vlastní bonitě u banky. A vysvětlujte bance, že váš příjem je vlastně daleko vyšší a jste schopný splácet víc.

Není OSVČ jako OSVČ

Máte tzv. výdajový paušál? Můžete si trochu oddechnout, protože máte odvody již zahrnuty v nákladech a banky pro výpočet příjmu zabrousí do příznivějších čísel. Ale pokud vedete daňovou evidenci, tak tam už víc záleží na bance, jak odvody započte a k jakému čistému příjmu nakonec dospěje.

Tři banky – tři názory

Co to v praxi znamená? Nic horšího než to, že u jedné banky vám může vyjít “uznatelný příjem” 15 000 Kč, u druhé 17 000 Kč a u třetí 20 000 Kč. A někdy těch “pár tisíc” rozhodne, jestli na hypotéku máte vůbec nárok. Co s tím? Na srovnávači hypoték si vyberte ideální banky a zašlete jim svá daňová přiznání, ať vám příjem vypočtou. Přinejmenším budete v obraze.

Kdy všechno selže

Co když u žádné banky na hypotéku nedosáhnete? Máte hned tři možnosti:

• Začněte od píky a udělejte si pořádek v daních a s odbornou pomocí přizpůsobte hypotéce další daňová přiznání a zapracujte na své bonitě. Ideální je doložit příjem tak, aby se splátka hypotéky pohybovala kolem 40 % jeho výše.
• Na to není čas? Pak je tu tzv. obratová hypotéka, kdy je příjem odvozen z obratu živnostníka. Je ideální pro ty, kteří nechtějí upravovat daňové přiznání a současně mají vysoké obraty. Jako čistý roční příjem se počítá kolem 20 – 25 % z tohoto obratu v závislosti na metodice konkrétní banky. Poptejte se v bankách, jak se k této možnosti staví.
• Obrat taky nic? Pak zbývá už jen tzv. bezpříjmová hypotéka. Daňová přiznání sice doložíte, ale jen pro kontrolu, že například nejste ve ztrátě a jaký máte obrat. Příjem stvrdíte čestným prohlášením. Bude vás to ale něco stát. Připravte se až na dvojnásobný úrok než při standardním čerpání, většinou kolem 4 %.

Co dodat závěrem? No, hodně štěstí. Budete ho nejspíš potřebovat. S ostatním vám pomůže Chytrý Honza. Ať už budete zjišťovat, na jakou hypotéku dosáhnete, jaké jsou aktuální nabídky na trhu, budete chtít hypotéku ještě před výběrem nemovitosti, hypomix pro dorovnání hypotéky do 100 % nebo služby profi hypotečních poradců. Těch, kteří se orientují na celém trhu, ne v nabídkách dvou bank.