Prodej nemovitosti v exekuci. Chtějte informace!

V inzerátech s domy a byty můžeme někdy narazit na prodej nemovitosti v exekuci. Lákavá na ní bývá výrazně nižší cena, ale koupě bytu zatíženého exekucí nebo bytu v dražbě není ani zdaleka bez rizika. Pokud budete mít po ruce schopného právníka nebo finančního poradce specializujícího se na nemovitosti a vše si důkladně prověříte, měli byste mít vyhráno.

Sbírejte informace

Koupě nemovitosti zatížené exekucí není nereálná, jen je potřeba být u ní obezřetný. Důležité je hned v úvodu zjistit, jaká výše exekuce je na majitele prodávané nemovitosti v exekuci vedená (týká se to i prodeje pozemku v exekuci). Tuto informaci získáte za poplatek z Centrální evidence exekucí, která spadá pod Exekutorskou komoru České republiky.

Dalším možným zdrojem informací je List vlastnictví, což je veřejná listina se soupisem nemovitostí, které v daném katastrálním území vlastní konkrétní osoba. Do Listu vlastnictví můžete zdarma nahlédnout na stránkách Českého ústavu zeměměřického a katastrálního, omezení vlastnického práva je uvedené v oddílu C. V Listu vlastnictví nemusí být ale uvedeny všechny exekuce, které mají na nemovitost dopad (např. vícečetné exekuce).

Dále je možné ověřit insolvenční a konkurzní řízení vedená na danou osobu na portálu českého soudnictví justice.cz.

Riziko nákupu prodávané nemovitosti v exekuci spočívá v tom, že všechny takto dostupné informace zahrnují pouze už zahájené exekuce. Vedená soudní řízení na zahájení exekuce v těchto rejstřících nedohledáte, a proto je důležitá komunikace s prodávajícím. O výpis se soudními řízeními na zahájení exekuce totiž může zažádat jen prodávající nebo osoba s úředně ověřenou plnou mocí.

Dále je vhodné domluvit se s prodávajícím na zajištění potvrzení o bezdlužnosti finančnímu úřadu, zdravotní pojišťovně a správě sociálního zabezpečení. Státní instituce svou pohledávku zadávají do katastru nemovitostí přímo i bez zahájeného soudního řízení, proto se na výpisu od soudu nemusí v danou chvíli objevit.

Celá potíž a riziko koupě nemovitosti zatížené exekucí spočívá v tom, že neexistuje stoprocentní jistota, že prodávající nedluží ještě jinde a někomu jinému. Tuto informaci ve výpisech, registrech, ani soudních rozhodnutích nedohledáte. Další exekuce se tak může objevit až průběhu procesu koupě nemovitosti. V extrémních případech se může stát, že hodnota exekucí přesáhne cenu i hodnotu nemovitosti.

Nad registry a výpisy je hlavní komunikace a otevřené jednání prodávajícího při prodeji nemovitosti v exekuci. Pokud máte o koupi nemovitosti v exekuci zájem, buďte ve spojení se všemi věřiteli, s exekutory, s bankou. Ověřte si, že souhlasí s prodejem a že neví o dalších závazcích, které by na prodej domu v exekuci (či prodej bytu nebo pozemku v exekuci) mohly mít dopad.

Financování

Ideální je kupovat nemovitost za hotové. Budete-li koupi nemovitosti zatížené exekucí financovat hypotékou, počítejte s tím, že je potřeba ručit jinou zástavou než kupovanou nemovitostí, banka v takovém případě vypočítá možnou hypotéku z hodnoty zastavené nemovitosti, nikoliv z nemovitosti kupované.

Některé banky poskytují pro tyto případy předhypoteční úvěry. Banka připraví propočet hypotéky a pokud žadatel doloží vše správně, je mu hypotéka v řádu dnů schválena a částka poskytnuta. Zástavní právo na nemovitost se zřídí až po převodu vlastnictví nemovitosti.

Další možností, jak získat peníze, jsou klasické půjčky. Problematika financování koupě a prodeje nemovitosti v exekuci je velmi obsáhlá a je vhodné obrátit se na specialistu se zkušenostmi v této oblasti, kterými ChytryHonza.cz disponuje. Stačí vyplnit formulář a náš specialista vás bude v co nejzazším termínu kontaktovat.

Dražba nemovitosti

Koupě nemovitosti, která je už v dražbě, bývá spojeno s velmi lákavou cenou i oproti prodeji bytu, domu či pozemku v exekuci (někdy se nemovitost prodává až za třetinu její skutečné hodnoty), ale také s potřebou disponovat hotovostí. Financování hypotékou není v tomto případě bez rizika. Máte-li zažádáno o předhypotéku a dražbu vyhrajete, ale následně se stane, že hypotéku nedostanete, přijdete o dražební jistotu (vstupní podmínku pro účast v dražbě).

Domy v dražbě i byty v dražbě je možné sledovat na portále dražeb Exekutorské komory České republiky, kde jsou pravidelně uvedeny nemovitosti, které budou draženy. Slabé místo je také v tom, že nevíme, za kolik se nemovitost vydraží a zda cena nebude nakonec nad tržní hodnotou. Může se to stát, když se v zápalu boje kliká na příhoz a už účastník dražby neřeší, zda to dává finančně smysl.

Dům v Praze o velikosti 180 m² a pozemkem 600 m² je tak možné v dražbě pořídit za 5 800 000 Kč, zatímco znalecký posudek odhaduje nemovitost na částku 11 milionů, což je skoro o 50 % nižší cena.

Dražba mívá přesně stanovená pravidla – jeden až dva možné termíny prohlídek nemovitosti, benefitem může být i anonymní účast na dražbě. Mnohdy se ale stává, že není možné prohlédnout si nemovitost zevnitř. Vlastníci nemovitosti s dražbou často nesouhlasí a nejsou ochotni někoho pouštět dovnitř, i když tím klesá hodnota nemovitosti při dražbě, neboť je pro účastníky nejisté, jaký je stav uvnitř.

V případě dražby je důležité řádně prostudovat dražební vyhlášku, která musí zahrnovat popis nemovitosti, fotodokumentaci, lhůty, minimální výši příhozu, hodnotu dražební jistoty (záloha splatná před začátkem dražby) a především informaci o veškerých závazcích vztahujících se k nemovitosti.

Závěr je v tomto případě jasný. Rozhodnete-li se pro koupi nemovitosti v exekuci či dražbě, mějte se vždy na pozoru, komunikujte s vlastníkem, exekutorem, soudy, dohledávejte informace o majiteli i nemovistosti, abyste se vyhnuli nepříjemným zjištěním. S financováním se můžete spolehnout na nás, rádi vám poradíme.