Vše o novostavbách v Praze

I přes zdlouhavé vyřizování stavebního povolení se developerům začíná konečně dařit. Od ledna do června minulého roku šlo do prodeje nejvíce novostaveb v Praze za poslední 4 roky. František Brož, analytik z portálu Cenovamapa.org uvádí, že v roce 2018 vzrostla nabídka pražských novostaveb o 3 359 jednotek v rámci 80 developerských projektů. Přitom víc jak 90 % tvoří byty. Například v roce 2016 se v novostavbách v Praze prodalo cca 5 500 jednotek.

Rozmach novostaveb v Praze

V polovině roku 2018 se obecně postavilo o 10 % víc staveb, přičemž přímo staveb k bydlení vyrostlo meziročně dokonce o 12 % víc. Vyplývá to z květnové zprávy Českého statistického úřadu.

„Počet zahájených bytů byl nejvyšší od září 2009, dokončené byty dohnaly dubnový výpadek a jejich počet byl o více jak polovinu vyšší než loni,“

komentuje situaci Petra Cuřinová, vedoucí oddělení statistiky stavebnictví a bytové výstavby z ČSÚ.

Nejnovější listopadová zpráva Českého statistického úřadu uvádí, že v listopadu 2018 vzrostl meziročně počet zahájených bytů (započala stavba) o 14,2 %. Zahájení stavby rodinných domů poklesl o 6,7 %. U novostaveb nejen v Praze vzrostl počet zahájených bytů víc než dvojnásobně.

„Vysoké číslo jde jednak na vrub silné investiční aktivitě v korporátním sektoru, jednak se zpožděním, za kterým stojí zejména vysoká míra byrokracie, reaguje realitní trh na nebývalou poptávku po bytech,“

vysvětluje Jan Vejmělek, hlavní ekonom Komerční banky.

Stavebnictví nestíhá postavit pro všechny

Ze současných 1 245 000 obyvatel Prahy by mělo podle odhadů být v roce 2050 o 430 000 víc. Tedy 1,6 milionu. Tvrdí to Ivan Duškov z Institutu plánování a rozvoje (IPR). Pro představu cca 430 000 lidí se rovná počtu obyvatel Brna. Kde budou bydlet? Počet cizinců žijících v Praze se během posledních 10 let dokonce zdvojnásobil.

A týká se to i turistů. Podle tiskové zprávy Prague City Tourism přijelo do Prahy v roce 2017 7 650 000 turistů, což je meziroční nárůst o 7,4 %. V Praze přenocovali 18 000 000krát. Vedle penzionů a hotelů používali sdíleného bydlení přes Airbnb, kde se turista může ubytovat v bytě pro turisty. Obsadily tedy byty, které mohly sloužit k normálnímu bydlení.

Novostavby v Praze staví známí hráči

Nejvíc bytů ze všech 54 developerů uvedla na trh firma Finep s 532 byty. Mezi největší její projekty patří například Malý Háj v Dolních Měcholupech nebo Kaskády Barrandov. Za společností Finep je Central Group se 400 novými byty. V první desítce je také česká firma T.E Development. Ta postavila 150 bytů ve čtyřech novostavbách v Praze.

Obecně nejvíc novostaveb v Praze vyrostlo na Praze 5. To ukazuje na potenciál tzv. brownfieldů (nedostatečně využívaná, zanedbaná nemovitost nebo pozemek). Podobné přeměny takových ploch již probíhají například na Knížecí a v blízkosti nákladového nádraží Žižkov. Urbanista Jaromír Hainc dále zmiňuje nádraží Bubny. Pražské brownfieldy by podle metropolitního plánu mohly pojmout až 100 000 nových obyvatel.

Ceny bytů v pražských novostavbách rostou

Růst cen bytů v Česku patří mezi 10 nejstrmějších v Evropě. Jak uvedl Eurostat ve své zprávě, je průměrný čtvrtletní růst za rok 2017 a kvartál 2018 cca 10,5 %. Nejrychleji rostly ceny v Lotyšsku.

Aktuální cena bytů v pražských novostavbách prolamuje psychologickou hranici 100 000 Kč za 1 metr čtvereční.

„Nízká nabídka bytů, a to jak v­ developerských projektech, tak i­ v second handu, působí významný tlak na růst cen. Menší, a tedy v celkové ceně i levnější byty pak z trhu mizí rychleji a stává se z nich nedostatkové zboží,„

vysvětluje Petr Hána z poradenské společnosti Deloitte.

S rostoucí cenou si lidé kupují menší byty. František Brož, analytik portálu Cenovámapa.org uvádí, že průměrná velikost v nabídce novostaveb v Praze je cca 61 metrů čtverečních. Oproti minulému roku je to o 13 metrů méně. Takový nový byt v Praze průměrně vyjde od 4 485 000 Kč do 6 400 000 Kč.

I přes vznik nových novostaveb v Praze poptávka stále převyšuje nabídku. I když kvůli novým pravidlům poskytování hypoték a růstu úrokových sazeb mírně klesá. Podle analytika Raiffeisenbank Františka Táborského stojí za zpomalením cenového růstu nasycená poptávka, finanční nedostupnost vlastnického bydlení, opatření ČNB regulující hypoteční trh a vysoká srovnávací základna z předchozích let. Problémy na straně nabídky dle jeho slov nejsou ani zdaleka vyřešeny.

Novostavba v Praze nebo starší byt?

Vyšší ceny, malá nabídka. Člověka napadne se podívat po starším bytě. Podle Martina Fojtíka z Fincentrum reality tvoří obchodování starších bytů 77 % obchodů na realitním trhu. Starší bydlení skýtá ale mnohá rizika.

Víte, že…

Při posuzování ceny se vyplatí přihlédnout k nutným opravám nebo rekonstrukcím.

Byty ve starších domech navíc zpravidla rychleji ztrácí teplo. Po přičtení nákladů na služby, opravy a rekonstrukce možná vyjde novostavba v Praze dokonce levněji.

Byty nestačí a stačit nebudou

Evžen Korec z firmy Ekospol uvádí, už za první tři měsíce roku 2018 prodaly firmy v Praze dohromady 1 160 bytů.

V průměru se v Praze povoluje stavba 3 500 bytů ročně. Hlavní město ale podle strategického plánu potřebuje nových bytů 6 000. To podle studie Sdružení pro architekturu a rozvoj (SAR) může vyústit v nedostatek 50 000 bytů do roku 2030.

„V realitě se povolování běžného bytového domu prodloužilo v poslední době na neskutečných deset let a více. Přitom vlastní realizace je jen skutečnou třešinkou na dortu a trvá asi jeden a půl roku,“

tvrdí Dušan Kunovský, majitel Central Group.

Pro porovnání s Evropou vydali v Budapešti pětkrát víc stavebních povolení a ve Vídni nebo Varšavě dokonce sedmkrát. Ve Vídni přitom žije jen o 40 % víc lidí než v Praze.

Co brzdí stavební řízení

Složitá legislativa zpomaluje výstavbu bytů mnohdy nesmyslnými technickými požadavky. Novostavby v Praze musely ještě do dubna splňovat tzv. pravidlo oslunění. To říká, že v určitou dobu musí na 40 % plochy dopadat sluneční svit. Naprosto kvůli tomu nepřipadala v úvahu bloková zástavba. Developeři museli své domy podivně rozmístit nebo zvláštně tvarovat.

Odbornice na stavební legislativu Renáta Pintová Králová uvádí, že náprava je poměrně snadná. Podle jejích slov by stačily sjednotit právní předpisy.

„V první řadě je potřeba zajistit odborné pracovníky pro soudy v případech, kdy jsou přezkoumávány složité technické situace. Praze by rovněž hodně prospělo obnovení jednoho stavebního úřadu na úrovni hlavního města Prahy, který by mimo jiné řešil koordinaci umisťovaných staveb,„

vysvětluje Renáta Pintová Králová, odbornice na stavební legislativu.

Dnes je v Praze pro představu 22 stavebních úřadů.

Novostavba v Praze = investiční příležitost

Rostoucí ceny i nájmy, stále velká poptávka, kdo má peníze, ten investuje do nemovitosti. David Jurišek z firmy Finep uvádí, že u novostaveb v Praze se až 30 % bytů prodává na investici. V některých novostavbách dokonce 40 %.

Z prodaných bytů si jich celkově 13 % kupují cizinci. Nejčastěji občani z Ruské federace, Slovenska, Ukrajiny, Vietnamu, Itálie, Nizozemska, Německa, Velké Británie a USA. Hypotéku na investici poskytují banky nejčastěji jen na 60 % ceny nemovitosti. Pokud má ale žadatel našetřený dostatečný obnos, může si koupit bytů na investici hned několik a profitovat také. Stačí-li mu ovšem jeho příjmy.