Zaostřeno na: změny v dani z nabytí nemovitosti

Vláda schválila balíček daňových opatření, aby rozpohybovala trh s nemovitostmi. Zároveň prodloužila z pěti na deset let takzvaný časový test pro příjmy z prodeje nemovitých věcí. Co se přesně mění a jsou optimistická očekávání vlády reálná? Komentuje Vítězslav Vacek, manažer úvěrových produktů ChytryHonza.cz.

Předně je nutné říci, že se zatím nemění vůbec nic. Vláda sice 30. 4. 2020 schválila návrh usnesení (konkrétně Usnesení č. 496) s účinností od 1. 1. 2021, ale tento návrh musí být schválen Parlamentem ČR. Návrh zákona byl sice navržen v rámci „koronavirových“ opatření, ale schvalován už pravděpodobně bude mimo režim legislativní nouze.

A co vše tedy návrh obsahuje?

1. Zrušení daně z nabytí nemovtosti

Vládní návrh obsahuje a vymezuje konkrétní data:

a) 31. 3. 2020 – pokud lhůta pro podání daňového přiznání uplynula před tímto datem, nic se pro klienty nemění. Pokud lhůta pro podání daňového přiznání uplyne od tohoto data, daňová povinnost odpadá (pokud již klient daň zaplatil, bude mu vrácena).

2. Zrušení odpočtu úroků z úvěru

b) 1. 1. 2022 – toto datum je důležité z pohledu zrušení odpočtu úroků z úvěrů. Tato navrhovaná změna, by měla být platná právě od tohoto data. Reálně to znamená, že nemovitost, obstaraná před tímto datem, a to včetně jejího refinancování, spadá do dosavadní zákonné úpravy. Tedy u nemovitých věcí, u kterých došlo k provedení vkladu do Katastru nemovitostí od prosince 2019, nebude nový majitel hradit daň z nabytí. Současně mu bude umožněno od základu daně odečíst úroky z úvěrů (tedy do max. výše 300 000 Kč/rok). A právě od tohoto kroku si vláda slibuje rozhýbaní realitního (hypotečního) trhu.

V souvislosti se zrušením daně z nabytí nemovitých věcí bylo navrženo i prodloužení lhůty pro tzv. časový test u příjmů z prodeje nemovitosti, které byly pořízeny z jiného důvodu, než pro vlastní potřebu. Nyní je tento časový test 5 let a může tedy nahrávat možným spekulantům. Obzvlášť v dnešní době, kdy růst hodnoty nemovitostí je v některých regionech ČR enormní – jenom v Praze od května 2019 do května 2020 zaznamenaly meziroční nemovitostní růst o 13 %. Ve vládním návrhu je prodloužení této lhůty pro časový test 10 let.

Dobrá či špatná zpráva?

Budou mít tato opatření, budou-li přijata, pozitivní či negativní vliv? Jak pro koho. Budou dobrou zprávou pro klienty, kteří kupovali starší nemovitosti a po koupi nemusejí vynakládat další statisícové částky, aby mohli zaplatit daň z nabytí nemovitosti. Těmto lidem se to samozřejmě mohlo kompenzovat odečtem úroků ze základu daně. Horší zpráva je to naopak pro klienty, kteří kupují nový dům nebo byt v novostavbě. Na ně se sice daňová povinnost nikdy nevztahovala, ale i oni samozřejmě přijdou o možnost odečíst si úroky od základu daně. A vzhledem k cenám nemovitostí mohou přijít o desítky tisíc korun ročně. Jim se tedy pořízení nové nemovitosti prodraží.

Kroky ČNB vs. realita na trhu

Přesto není na místě důsledky zrušení nabytí daně z nemovitosti jakkoliv zveličovat. Samotný hypoteční a realitní trh totiž tento krok ovlivní jen málo nebo dokonce vůbec. Proč? Ceny nemovitostí (i přes svůj pokles v dubnu) se drží na svém maximu, v průměru přes 3,53 milionů (zdroj: Hypoindex). V Praze je průměrná cena nemovitosti dokonce kolem 6,5 milionů. Klienti i nadále potřebují 20 % z ceny nemovitosti, tak aby splnily LTV 80 %. U průměrné ceny nemovitosti se tak jedná o cca 700 000 Kč.

V květnu sice ČNB zmírnila doporučení pro posuzování hypoték a snížila limit LTV na 90 %, snížila také limit DSTI z 45 % na 50 % a umožnila vypustit limit DTI z posuzování nových hypoték, stále se ale jedná v průměru o částku cca 350 000 Kč. Navíc zhruba polovina bank, především z řad těch menších, podmínky pro získání hypoték ponechala, nebo podmínky naopak zpřísnila. Některé banky dokonce ani aktivně půjčky nenabízí, což ale může souviset se situací jejich mateřských společností a akcionářů v zemích, které pandemie zasáhla výrazně více než ČR.

Fakt, že by tedy tato vládní opatření mohla trh nějak významně ovlivnit, zpochybňuje i hypoteční expert Marian Drgo, který s ChytryHonza.cz spolupracuje. “Dokonce si nemyslím, že by vůbec hypoteční a realitní trhy nějak výrazně zpomalily. Ano, provoz bank byl nepatrně paralyzován, ale jen dočasně a třeba na práci realitních makléřů se toto “zpomalení” nijak významně nepodepsalo. Zrušení daně z nabytí tak považuji jen za příjemný bonus pro ty, kteří si pořídili nemovitost od 1. 12. 2019. Ale doufám, že jej nikdo nepovažuje za hlavní impuls k nastartování trhu. To totiž zmůže jen dostatek nemovitostí.”

Tím výčet překážek nekončí

Valný vliv na situaci nemělo ani snížení úrokových sazeb v režii ČNB. Podíváme-li se napříč aktuálními nabídkami bank, tak jen pár z nich úrokové sazby doopravdy snižuje (například mBank, UniCredit Bank, Moneta Money Bank). Velké banky jsou v tomto ohledu rezervovanější. A není se čemu divit. Banky mají sice levnější peníze, které nakupují na mezibankovním trhu, nicméně obávají se, a to oprávněně, že se jim zvedne riziková marže (přirážky, standardní rizikový náklad) a raději si tyto prostředky budou šetřit. Ze zisků bank pak navíc ukrajuje i možnost odkládání splátek. Klienti, kteří si splátky odloží, sice nebudou negativně reportováni do registrů, ale nikdo neví, jak se banky zachovají, bude-li takový klient po skončení odložení splátek žádat např. o nové financování. Osobně se domnívám, že u těchto klientů budou rizikové marže větší a bude tedy pro ně těžší nové financování pořídit

Dalším, a to výrazným, argumentem je pak očekávaný pokles české ekonomiky, pokles HDP, růst nezaměstnanosti (zejména v nejvíce postižených oborech jako je doprava, letectví, gastro, hotelnictví apod.). Zkrátka klienti nebudou mít na novou nemovitost peníze, nebudou vyhovovat požadavkům bank na bonitu. Jednoduchý příklad, k získání hypotéky ve výši 3,5 milionů je zapotřebí příjem cca. 34 000 Kč, max. možná splátka je pak cca. 15 000 Kč. A právě toto číslo pak klesá s narůstajícím zadlužením klienta. 

Na celé situaci nicméně vnímám pozitivně jednu věc. U standardního klienta totiž zvítězí pocit „okamžitých peněz“. Vysvětlím na příkladu: průměrná cena nemovitosti je 3 530 000 Kč. Klient tedy „ušetří“ na dani 141 200 Kč, které by musel zaplatit jednorázově. Ale nevidí samozřejmě stranu „B“, kdy při průměrné úrokové sazbě 2,44 % (zdroj: Hypoindex) a splatností 30 let by daňová úspora činila cca. 217 000 Kč (tedy cca. 7 200 Kč/rok). Zaplacení daně by se mu tedy dvakrát vrátilo. Je to samozřejmě pouze hypotetická úvaha, ale postavená na stejně reálném základu jako predikce vlády či ČNB.

Okno do historie

Daň z nabytí nemovitosti byla schválena v roce 1993, respektive účinnost zákona 357/1992 Sb. byl od 1. 1. 1993, jako daň z převodu nemovitosti. Daň z převodu nemovitosti byla schválena jako náhrada za notářský poplatek z převodu nemovitosti.

Samostatné úpravy se daň z nabytí nemovitosti dočkala až v roce 2013, kdy 9. října 2013 bylo přijato zákonné opatření Senátu č. 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí. Důvodem pro vydání opatření Senátu bylo zrušení zákona č. 357/1992 Sb., o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitosti. V tomto režimu se dále pokračovalo až do 1. 11. 2016 (resp. do vydání novely č. 254/2016 Sb.), kdy vyšla v účinnost novela tohoto zákonného opatření, upravující mimo jiné to, že daň z nabytí nemovitosti je povinen hradit kupující, nabyvatel. Do té doby totiž povinnost hradit daň z nabytí nemovitosti byla na prodávajícím, kupující byl pouze ručitelem této daně a mnohým to také tak vyhovovalo, protože v drtivé většině si o částku daně zvyšovaly kupní cenu. Nutno dodat, že daň z nabytí nemovitosti je 4 %.

To, že byl schválen vládní návrh zákona, který ruší právě zákonné opatření Senátu č. 340/2013 Sb., je věc, dle mého názoru, očekávaná, protože již dle programového prohlášení vlády z 28. 6. 2018 se již můžeme dočíst: „Zajistíme novely právních předpisů upravujících daňový proces s cílem zjednodušit systém správy daní, posílit právní jistoty a snížit administrativní zátěž na straně správce daně i daňového subjektu. Součástí této novely bude rozšíření institutu paušální daně. Dále se zasadíme o koncepční řešení problematiky daňových odpočtů ve prospěch daňových subjektů, o revizi kontrolních postupů a revizi systému sankcí“.

Použité zdroje: Hypoindex, www.vlada.cz, www.zakonyprolidi.cz