Investice do nemovitosti – od výběru po financování

Tzv. investiční nemovitost je jakýkoliv nemovitý majetek, který je používán k investičním účelům. Investiční nemovitost lze pořídit za účelem krátkodobé i dlouhodobé investice, rovněž lze nemovitosti koupit za účelem spekulace na růst ceny. Ať už je výnos spekulativní (krátký časový horizont, cca 1-3 roky), krátkodobý (nemovitost, pořízená za účelem pronájmu a využívá již výhod předpokládaného růstu ceny s investičním horizontem 5–10 let), nebo dlouhodobý (10 a více let). “Nejedná se ale jen o jednotlivé bytové jednotky, ale i o celé bytové domy, kancelářské budovy,” vysvětluje Marian Drgo, úvěrový specialista.

Řekněme, že mám zájem investovat do nemovitosti. Jak vůbec začít?  

Důležité je si pro začátek ujasnit, zda chcete investovat do koupě menšího bytu v např. krajském městě či v místě vašeho bydliště, nebo se pustíte do koupě a rekonstrukce rodinného domu nebo bytového domu. Každá úroveň investování do nemovitosti bezpochyby vyžaduje určitou úroveň zkušeností. U prvního bytu je to v celku jednoduché. Stačí vám známé realitní servery s nabídkou bytů, kde zjistíte, za kolik se v dané lokalitě byty prodávají, kolik vlastních peněz do koupě potřebujete, na srovnávačích hypoték zjistíte, v jakém rozmezí se bude pohybovat vaše měsíční splátka hypotéky a jaký bude předpokládaný příjem z nájmu. Nezapomeňte do nákladu připočíst (nebo spíše od hrubého zisku odečíst), v případě bytu poplatky do fondu oprav, poplatky za případnou správu nemovitostí (když budete využívat např. realitní kancelář) a také pojištění nemovitostí a roční daň z nemovitosti. Výhodou je dnes samozřejmě zrušená 4% daň z nabytí nemovitosti.

Je nějaká chyba, se kterou se začínající investoři často potýkají? 

Mnoho začínajících investorů dělá jednu chybu, a to že paradoxně čeká na vhodnou chvíli. A to dlouho, roky a roky, než zjistí, že rozhodnutí ke koupi měli vlastně udělat už dávno. Je nutné si přiznat, že investice obecně jsou vždy spojené s jistou mírou rizika. Ale stejně rizikové je dobré příležitosti nevyužít a čekat i ve chvílích, kdy ceny nemovitostí postupně rostou a rostou i výše nájmů. Je samozřejmě rozumné a logické udělat si průzkum trhu a trh sledovat, ale nečinnost a pasivita vás připraví o spoustu peněz. 

Mám tedy za sebou průzkum trhu, znám své finanční možnosti, vyčkávám na vhodnou příležitost. Jaké atributy má dobrá nemovitost ke koupi?

Tady má každý investor svoji cestu. Každý hledá něco jiného a neplatí žádné obecné poučky. Spíše je důležité si hned na začátku ujasnit, co chcete. Chcete být tzv. cashflow investor, nebo vás peněžní tok nezajímá a chcete jen mít zdroj na financování úvěru vlastního bytu, nebo si další nemovitostí zajistit důchod příjmem z nájmu?  Pak investujte v lokalitě, kterou dobře znáte. Pokud vás zajímá cashflow investice, tak neřešíte počet hypoték a jejich výši – hlavní je pro vás měsíční příjem z pronájmu. Můžete tak třeba levně nakoupit byty ve znevýhodněných lokalitách na severu Čech, kde ale musíte počítat s vyšším rizikem exekucí apod. Musíte si pohlídat svou bonitu, tedy určitou solventnost a kredibilitu v očích bank, jak jste schopen dostát svým četným závazkům.

A tzv. flipování?

Ano a samozřejmě pak existuje specifická forma investování, která spočívá v nákupu, případně drobné rekonstrukci, a rychlém prodeji. Tento postup se může vyplatit, když máte opravdu čich na dobré nemovitosti a orientujete se na trhu.

Vsadit vše na jednu kartu je samozřejmě vždy určitý risk. Takže čistě prakticky se nejvíce vyplatí mít hned tři investiční byty či nemovitosti. V případě výpadku příjmu z jednoho bytu, vám jej pokryje příjem z ostatních dvou.

A mám-li tedy vybranou investiční nemovitost, jak naložit s jejím financováním? Doporučil byste hypotéku? Nebo pokud dostatek financí nemám, neměla bych se do takové investice vůbec pouštět?

Vždy, a na tom se shoduje většina investorů, které znám, záleží na konkrétní akvizici. Mnohem více než například na aktuální úrokové sazbě. Jednoduše řečeno, když se objeví opravdu výhodná koupě, tak se asi nebudete rozmýšlet, zda je aktuální sazba 1,99 % nebo 2,9 %.

Vy sám vidíte rok 2020 jako výrazně vhodnou či naopak nevýhodnou dobu k investici do nemovitosti?

Jaké příležitosti budou koncem a začátkem příštího roku na nemovitostním trhu, to samozřejmě nikdo neví. V době pandemie se v principu nic negativního nestalo. Kromě poklesu cen nájmů v Praze a nájemných smluv na 6 až 12 měsíců. Ceny nemovitosti jako takových nepoklesly. Leccos se samozřejmě ještě může změnit na podzim, až skončí vládní podpora majitelům firem, po završení programů COVID 1, 2 a 3, až skončí odklad splátek a v jaké síle se dostaví recese.

Nicméně příležitosti na nákup investičních nemovitostí je v dobrých i horších časech.  

A je nějaký typ nemovitosti, o kterou je vždy velký zájem? 

Záleží na mnoha faktorech jako je lokalita, občanská vybavenost v okolí, technický stav nemovitost apod. Obecně jsou ale velmi oblíbené menší byty 1kk, 1+1, 2kk a 2+1, často tzv. startovací byty pro mladé lidi a mladé rodiny. Po nich je obecně na trhu velká poptávka mezi investory a také se je snaží mít ve své nabídce developeři.