Financování bydlení – 4 způsoby, jak na to chytře

Ceny bytů v Praze stouply od roku 2010 o 75 %. Pro většinu z nás je nereálné pořídit si nemovitost z vlastní kapsy. Proto se dnes podíváme na možnosti financování bydlení.

Financovat bydlení úvěrem lze 4 způsoby: hypotékou, úvěrem ze stavebního spoření, spotřebitelským úvěrem nebo hotově. Úroková sazba přitom není jediným parametrem, podle kterého se rozhodnout. Záleží i na délce fixace, garantované úrokové sazbě, době splácení nebo dalších podmínek úvěru.

Hypotéka

Hypotéka je účelová půjčka na bydlení. K čerpání prostředků je nutné zastavit nemovitost ať tu, kterou žadatel kupuje, nebo jinou. Přestože úrokové sazby hypoték nepatrně vzrostly, stále jsou v porovnání s dobou po poslední finanční krizi velmi nízko. Průměrná úroková sazba hypoték je nyní 2,99 %. Dobu splácení lze rozložit až na 40 let. Tím se sníží splátka a rodinný rozpočet neutrpí tolik. Což je mnohdy cennější než to, že ve výsledku klient zaplatí bance více peněz.

Hypotéka lze využít na:

• Koupi bytu, rodinného domu nebo stavebního pozemku
• Výstavbu domu
• Rekonstrukci
• Modernizace
• K vypořádání dědictví nebo společného jmění manželů
• Ke koupi investiční nemovitosti

Fixace úrokové sazby u hypotéky není žádná věda. Standardně se úroková sazba zafixuje na určité období, kdy nepodléhá aktuální situaci na finančním trhu ani se nijak nehýbe.

„Doporučuji si pohlídat termín refixace a včas s bankou jednat o nové sazbě. Určitě bych na místě klienta obešel několik bank a prověřil jaké jsou momentálně možnosti na trhu. Pokud si vzpomenete na řešení nové úrokové sazby na poslední chvíli, málokdy se Vám podaří vyjednat u stávající banky výhodnější podmínky. Na refinancování k jiné bance Vám už nezbude čas. Banky na vystavení souhlasu se splacením totiž požadují i 14 dní,“

uvádí Erik Kvietek, manažer úvěrových produktů ChytryHonza.cz

Výrazný zájem o sedmi i desetileté fixace potvrzuje i Petr Plocek z UniCredit Bank.

Po konci fixace se úvěr otevře novým možnostem. Dlužník může přijmout nabídku své banky s úrokovou sazbou na další fixační období (dopis přijde 3 měsíce před koncem fixace) nebo se poohlédnout po nabídkách konkurenčních bank, kam přejít. Hypotéku pak tzv. refinancuje. Požádá si o vyčíslení zůstatku k datu výročí fixace a souhlas se splacením a výmazem zástavy po splacení úvěru. Je dobré na refinancování bydlení myslet včas, protože banky mají na vystavení souhlasu i 30 dní. Po vypořádání dlužník začne splácet u nové banky podle nových podmínek.

Banka si žadatele důkladně prověří. Problém by mohli mít OSVČ, kteří optimalizují daně. S nulou na daňovém přiznání si banka nebude jistá, že žadatel bude řádně splácet. Ušetřené peníze na daních vytvoří komplikace na straně financování bydlení.

V některých případech banka odhadne příjmy podle obratu firmy. Čistý příjem u profesí se službami, jako jsou například právníci, vypočítá banka kolem 30 % z ročního obratu. Raiffeisen stavební spořitelna uznává dokonce 60 %.

Potřebuji 100% hypotéku

V říjnu 2018 přišla dvě nová pravidla poskytování hypoték DTI a DSTI, zároveň mohou banky poskytovat úvěry jen do 90 % hodnoty zástavy. ČNB tím chtěla zklidnit trh a snížit riziko exekucí v budoucnosti, až se úrokové sazby znovu vyšplhají na normální hladinu. Tím se financování bydlení poměrně zkomplikovalo.

Aktuálně musí mít žadatel na účtu alespoň 20 % ceny nemovitosti. I když je ale nemá, řešení tu je. Pořízení bydlení lze řešit kombinací hypotéky například se stavebním spořením, ve kterém je již něco naspořeno. Až do 800 000 korun nebude spořitelna vyžadovat zástavu nemovitosti.Druhou možností je vzít si nezajištěný úvěr na člověka, který není žadatelem nebo spolužadatelem o hypotéku. Například někoho z rodiny.

Nezajištěný úvěr musí pokrýt celých 20 % ceny nemovitosti. Typicky jde o úvěr ze stavebního spoření. Až do 800 000 nebude spořitelna vyžadovat zástavu nemovitosti.

Pokud chybí hotovost, může pomoci také zastavit další nemovitost. Klasicky jde u mladých párů o nemovitost rodičů. Tím se rapidně zvýší zastavená hodnota oproti výši úvěru. Pak stačí mít na účtu doslova jen pár korun.

Ani tak by ale žádný poradce nedoporučil žadateli vydat se ze všech peněz. Kdykoliv může přijít výpadek příjmu, který ohrozí domácnost. To není strašení. Statisticky má exekuci každý desátý člověk. Dva úvěry zatíží rozpočet dvěma splátkami.

Finanční poradci doporučují vytvořit si ideální rezervu o 6násobku měsíčních výdajů. Ta pak vystačí na nečekané výpadky příjmů nebo náhlé výdaje na domácnost.

Státní hypotéka

Státní fond rozvoj bydlení poskytuje zvýhodněné financování lidem do 36 let. Pár přitom musí žít v manželství nebo registrovaném partnerství. Není to ale 100% podmínka. O státní hypotéku může například žádat i nesezdaný pár, který se ale stará o dítě do 15 let. Takový pár dostane:

• Na koupi domu do 140 m² 2 000 000 Kč
• Na koupi bytu do 75 m² 1 200 000 Kč
• Na rekonstrukci 300 000 Kč

Vzhledem k omezení částky je státní hypotéka vhodná jako půjčka na bydlení především v menších městech nebo vesnicích. Například v Praze si totiž za 1 200 000 Kč nekoupíte ani jednu místnost v rámci většího bytu.

Jako i v případech ostatních bank půjčí SFRB peníze jen na 80 % hodnoty nemovitosti. Výhodou této půjčky na bydlení je nízký úrok 1,12 %. Státní hypotéku jako půjčku na bydlení lze kombinovat i s normální hypotékou a ušetřit desetitisíce. Nemovitost je ale zastavená ve prospěch banky. Půjčka na bydlení z fondu SFRB by proto nesměla přesáhnout 500 000 Kč. V takovém případě není zástava nutná. Půjčka na bydlení v hodnotě 500 000 Kč s úrokem 1,12 % místo běžných cca 2,5 % znamená za 5 let úsporu přes 30 000 Kč.

Úvěr ze stavebního spoření

Druhá možnost, jak financovat bydlení, je prostřednictvím stavební spořitelny. Ty mnohdy nabízejí velmi atraktivní úrokovou sazbu od 2,14 %.

K čemu se ale přiklonit? K hypotéce nebo úvěru ze stavebního spoření. Aby se žadatel správně rozhodl, musí nejdřív dokonale pochopit, jak úvěr ze stavebního spoření funguje. Co se podle RPSN (roční procentní sazba nákladů) jeví skvělá nabídka, může nakonec vyjít dráž než financování bydlení hypotékou. Nebo obráceně.

Při financování bydlení tímto způsobem totiž záleží také na tom, jak dlouho si žadatel spoří na stavebním spoření nebo jestli stavební spoření vůbec už má.

1. žadatel nemá stavební spoření

Pokud si žadatel sjednal stavební spoření čerstvě, může zažádat o tzv. překlenovací úvěr. Spořitelna poskytne úvěr maximálně do výše cílové částky, kterou žadatel zvolil v momentě, kdy si sjednával spoření.

Během této fáze splácí úrok a zároveň dává pravidelnou úložku na účet stavebního spoření. Z našetřených peněz plyne žadateli státní podpora a zhodnocení vkladu. Úrokovou sazbu lze sjednat na celou dobu trvání stejnou nebo jen určitý čas jako v případě hypoték.

Do řádného úvěru ze stavebního spoření se úvěr přehoupne po splnění dvou podmínek:

1. naspoření 40 % cílové částky
2. uplynutí 2 let a více od založení stavebního spoření

Ve fázi řádného úvěru ze stavebního spoření se od výše úvěru odečte naspořená částka. Následuje splácení á la hypotéka, standardní způsob financování bydlení, jak ho známe. Poslaná splátka umořuje samotný dluh a část jde na úroky.

Víte, že…

Modrá pyramida a Stavební spořitelna české spořitelny (Buřinka) nabízí úvěr ze stavebního spoření s podmínkami jako u hypotéky.

V případě Buřinky se jedná konkrétně o produkt Hypoúvěr od Buřinky. Období překlenovacího úvěru snížily tyto dvě spořitelny na minimum, což z nich dělá unikátní způsob financování bydlení. Stejně jako u hypotéky si žadatel navíc zafixuje úrokovou sazbu.

Stavební spořitelny mnohdy nabízí dokonce stejnou úrokovou sazbu po celou dobu splácení. Jistota, která z nabídky plyne, je ale vykoupená vyšším úrokem. V druhém případě spořitelna ve smlouvě představí, podle jakého klíče úrokovou sazbu počítá, dobu platnosti a garanci maximální výše úrokové sazby.

Spotřebitelský úvěr

Spotřebitelské úvěry se hodí spíše k rekonstrukci apod. Patří totiž vzhledem k vysokému úroku k té nejméně vhodné variantě financování. Navíc se spotřebitelské úvěry sjednávají ve srovnání s hypotékou na krátkou dobu. Splátka je pak vysoká. Na druhou stranu žadatel nemusí zastavovat nemovitost.

Účelové spotřebitelské úvěry jsou tzv. „nezajištěné“ stavebních spořitelen. Úroková sazba se pohybuje kolem 5 % a spořitelny poskytnou úvěr v hodnotě i více než 800 000 Kč. Úvěr je vhodný třeba na rekonstrukci koupelny nebo modernizaci.

U neúčelových spotřebitelských úvěrů byla průměrná úroková sazba k 1. 1. 2018 8,85 %. V rámci financování bydlení se hodí maximálně k pořízení vybavení do bytu nebo zmíněnou rekonstrukci.

Financovat bydlení z vlastní kapsy

Zdaleka nejlepší způsob financování bydlení. Pokud patříte mezi těch pár šťastlivců, kteří mají na koupi nebo stavbu nemovitosti vlastní prostředky, nezbývá, než vám pogratulovat. V budoucnosti nebudete nikomu nic dlužit ani vaši nemovitost nezatíží zástavní právo. Logicky také odpadá vyřizování úvěrů. Do koupi nebo stavby se můžete pustit klidně hned.

Shrnutí

Ideální varianta financování bydlení je vlastními prostředky. Situace ale není černobílá a nabízí se ještě jeden pohled na věc. Dnes, když jsou úrokové sazby hypoték nízko, vyplatí se i tak vzít hypotéku. Růst ceny nemovitosti předčí úroky na hypotéku a zbytek zůstane majiteli jako zisk.

Hypotéku nebo úvěr ze stavebního spoření? Jste–li na začátku a hledáte, jak výhodně financovat bydlení, nebo už úvěr máte a chystáte se refinancovat? Srovnejte si nabídky hypotečních úvěrů a úvěrů ze stavebního spoření přehledně na jednom místě.

Druhý krok je si odpovědět na tyto dvě otázky:

1. Vzít úvěr ze spořitelny a získat garanci maximální výše úrokové sazby, ale prakticky bez možnosti s úvěrem hýbat?
2. Nebo si raději vzít hypotéku a na konci fixace refinancovat k bance s výhodnou nabídkou?

Spočítejte si také náklady. Na kolik vás půjčka na bydlení skutečně vyjde? Vedle úrokové sazby přičtěte také poplatky za sjednání úvěru, pokud nějaké jsou, poplatky za vedení úvěrového účtu. U některých bank mohou poplatky dosáhnout výše až 400 korun měsíčně. Za schválení úvěru může banka účtovat až 4 000 Kč jednorázově.

Mezi další poplatky spojené s půjčkou na bydlení patří cena za odhad nemovitosti, provize realitní kanceláři, vklad na katastr, pojištění nemovitosti a platební neschopnosti. Poplatky na půjčku na bydlení se mohou vyškrábat až na 11 000 Kč. Ušetřit může klient například v době časově omezených nabídek nebo kampaní. Například Hypoteční banka nabídla výhodnější podmínky hypotéky na výročí 11 let svého vzniku. Klient by měl mít na paměti i to, že už delší dobu daň z nabytí nemovitých věcí nehradí prodávající, ale kupující.